Si tienes en la cabeza que quieres vender tu piso por el que todavía te queda hipoteca de pagar, lo primero que deberías hacer es acudir al Banco con el que tienes la hipoteca e informarte del coste que supone la cancelación de la misma, por si tuvieras que hacerlo a la hora de venderla.

Una vez que tienes los números en la cabeza y todo claro, es el momento de poner tu piso en venta. Para ello te aconsejo acudir a un plataforma inmobiliaria que te ayude a venderlo y que, importantísimo, no te cobre ninguna comisión por la venta, por ejemplo inmubi.

Cuando tengas ya un comprador para tu piso, debes de informarle de la existencia de la hipoteca y de las distintas posibilidades que hay para hacer frente a la deuda: cancelar tú la hipoteca ó que el comprador se subrogue a la misma.

¿Qué hacer en el caso de cancelación de la hipoteca?

Debes acudir al Banco a abonar la deuda y solicitar un certificado de deuda cero ya que el Notario te lo pedirá para firmar la Escritura de cancelación de la hipoteca. Esta escritura devenga, aunque está exento, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados cuya liquidación de importe “cero” debes presentar en la Hacienda Autonómica correspondiente.

Con todo ello, hay que acudir al Registro de la Propiedad correspondiente a inscribir la Escritura de cancelación de hipoteca quedando, por tanto, la vivienda libre de cargas para su venta.

¿Y si el comprador decidiera subrogarse a la hipoteca?

En este caso, tenéis que ir al Notario así como con alguien responsable de tu banco, en donde firmaréis la escritura de compra-venta, así como el resto de papeles necesarios para la venta.

Cabe la posibilidad de que el nuevo comprador quiera cambiar la hipoteca de banco. Si es así, también deberá ir el día de la firma alguien responsable de ese banco. Allí negociará con el responsable de tu banco la nueva hipoteca del comprador. Esto no te influye a ti.

 

Otro punto importante son los Impuestos derivados de la venta de la vivienda, son varios y debes saber cuáles son para ver lo que te supondrá pagar.

  • IRPF

Si vendes tu vivienda habitual, la cantidad que obtengas por la venta se considera incremento de patrimonio. Si no inviertes la cantidad en otra vivienda habitual, deberás pagar en tu IRPF un porcentaje de tributación por la ganancia obtenida.

Si decides invertir el importe de la transmisión, en el año de la venta, es condición necesaria que expresamente declares la venta en tu declaración del IRPF y optes por la exención por reinversión, indicando la ganancia patrimonial generada, el importe reinvertido y en su caso el comprometido a reinvertir en un plazo de dos años.

El pago de la hipoteca pendiente sobre la vivienda transmitida se considera como parte de la reinversión. En el caso en el que no se reinvierta todo el importe de la transmisión, solo podrá ser objeto de exención por reinversión la parte proporcional de lo reinvertido.

  • Otro impuesto muy importe es la Plusvalía Municipal (IVTNU)

El vendedor del piso es el sujeto pasivo y por tanto responsable de pagar el Impuesto sobre el Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU).

El cálculo de la plusvalía municipal, se obtiene de la diferencia del valor del terreno desde que adquiriste el mismo hasta la fecha de la venta. El valor del terreno que hay que tener en cuenta es el que se refleja como “valor catastral del suelo” en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Sobre este valor se aplican una serie de coeficientes dependiendo del número de años que hayan transcurrido desde la compra hasta la venta del piso.

Te aconsejamos que te acerques al Ayuntamiento correspondiente a que te calculen el importe a pagar. Hay Ayuntamientos que en sus páginas web tienen un programa de Autoliquidación que calcula el impuesto sin necesidad de desplazarte.¡Ojo!, tienes 30 días hábiles desde la fecha de la Escritura de Venta para liquidar el impuesto.

Seguramente vendes tu casa porque tú también avanzas en tu proyecto de vida, ¡gracias por permitirnos ayudarte!

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